Daniel Cerveira*
Os lojistas situados em shopping centers estão acostumados em administrar contratos de locação leoninos, frutos do alto poder econômico dos centros de compras. Todavia, continuam a se surpreender, frequentemente, com a voracidade contratual dos empreendedores. Nos novos contratos constam disposições que determinam que qualquer venda que “passar” pela loja deve ser computada para fins de apuração do aluguel percentual, obrigação de interligação de sistemas sem parâmetros de segurança, fixação de indenização irrisória para as hipóteses de não renovação do contrato em razão de oferta melhor de terceiro, entre outras.
Com efeito, uma novidade está assombrando os comerciantes. Os shoppings estão incluindo cláusulas nos pactos locatícios no sentido de que, se ocorrer a majoração da carga tributária por força da reforma fiscal em andamento em nosso país, os aluguéis serão automaticamente elevados na mesma proporção. Vale destacar que essas cláusulas vêm sendo adotadas como condição para a abertura de novas unidades ou renovações. Isto é, ou o lojista aceita ou o negócio não é concretizado.
Não precisa ser um jurista para conceber que a cláusula acima não apresenta equilíbrio. No mínimo, a disposição deveria determinar que, igualmente, se a carga tributária diminuir, o locativo cairia equivalentemente. Ademais, seria justo o varejista sofrer aumentos no encargo fiscal e, concomitante, no aluguel do seu ponto comercial?
Diversos artigos legais podem ser acionados para contestar a validade desta cláusula, tais como os 19 e 45 da Lei do Inquilinato, além do 422 do Código Civil. Cumpre registrar que o tema é de ordem pública à luz do parágrafo único, do artigo 2035 do Código Civil: “Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos”.
A questão principal, por fim, é que o artigo 317 do Código Civil traz a possibilidade de serem revistos os contratos, nos casos em que “por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução...”. Mesmo que se considere que o aumento da carga tributária é um fato imprevisível, caberá ao Poder Judiciário, após o devido processo legal, julgar se é cabível a majoração ou não do aluguel, ou seja, jamais deve ser admitida a elevação do locativo de forma automática.
*Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros "Shopping Centers - Limites na liberdade de contratar", São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Colunista do site “Central do Varejo” e do Portal “Sua Franquia”. Coordenador da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF - Associação Brasileira de Franchising. Membro da Comissão de Franquias da OAB/SP. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.
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MURILO DO CARMO JANELLI
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